Чого не можна робити із заставним майном

Матеріал 2010 року.

Само собою зрозуміло, що рано чи пізно захочеться зробити у своїй кредитній квартирі ремонт, а то й перепланування. Або тюнінг авто. Але не всі здогадуються, що за самовільні експерименти із закладеним майном можна назавжди його позбутися. Як правильно оформити різні процедури із заставою, пише ПростобанкКонсалтинг.

Почнімо з вказівок вітчизняного законодавства

Впливи на предмет застави регулюють насамперед стаття 579 Цивільного кодексу і стаття 7 закону «Про заставу». В обох документах обмежується лише заміна предмета застави (зазначається, що вона можлива тільки за згодою заставодержателя, у нашому разі - банку). Але про зміну предмета застави жоден законодавчий акт прямо не говорить.

Таким чином, закон можна трактувати двояко. Зважаючи на те, що за законом заставодавець (позичальник) «може використовувати предмет застави відповідно до його призначення», і закон прямо не забороняє робити ремонт і тюнінг (які можна вважати функціональною частиною «призначення» цих об’єктів), робиться висновок про дозволеність різного роду ремонтних робіт із заставами без запитування згоди банку. З іншого боку, серйозний ремонт житла чи тюнінг авто підпадає під юридичне визначення «істотна зміна характеристик» предмета застави, яке цілком може бути прирівняне до «заміни» предмета застави. А це, як зазначено вище, закон дозволяє лише за згодою заставодержателя, тобто банку.

Саме тому практично кожен банк у договорі застави прописує свої власні правила - що можна, а що не можна робити з предметом застави. «Вочевидь, кредитори (банки), вносячи такі умови до договору, хочуть убезпечити себе від можливого двоякого трактування закону», - каже юрист адвокатського бюро «АБГ» Катерина Гутгарц. Але далі юрист уточнює: «Що стосується поточного ремонту, то я була б здивована, побачивши таку вимогу (обмеження, вимогу погодження з банком - авт.) у договорі. Адже законом саме на заставодержателя покладено обов’язок підтримувати предмет застави в належному стані, якщо інше не передбачено договором. Виходить, банк сам звільняє позичальника від такого обов’язку».

Отже, якщо в договорі немає спеціальних вказівок щодо «поточного ремонту», то в цьому разі право позичальника на ремонт, спрямований на підтримання квартири чи машини «в належному стані», прописане законодавством; такі дії не потребують погодження з банком. Але в цьому разі за претензій банку позичальнику доведеться довести, що ремонт, скажімо, житла був викликаний нагальною необхідністю, без якої доброму стану квартири чи будинку могло щось загрожувати.

Що ж до думки закону про позичальників, які зробили ремонт чи тюнінг без згоди банку, то жодних обов’язкових санкцій у цьому разі держава не приписує, залишаючись ніби «над сутичкою». За словами Катерини Гутгарц, тут «ідеться про двосторонні договірні відносини; притягти до відповідальності за невиконання умов договору може лише сторона договору».

Утім, щодо іпотеки прописана й законодавча відповідальність. Хоч і розпливчасто, але жорстко: у разі порушення позичальником пунктів іпотечного договору банк має право вимагати дострокового повернення кредиту, а в разі невиконання - стягнути предмет іпотеки (ч. 1 ст. 12 Закону «Про іпотеку»). Це означає, що якщо в іпотечному договорі вимагалася згода банку на ремонт, а позичальник ремонтував заставне житло без такої згоди, то банк має законне право одразу вимагати повернути весь кредит або забрати квартиру (навіть якщо банк у договорі не прописував саме такої санкції - це той випадок, коли незнання законодавства не звільнить позичальника від відповідальності). У разі ж автокредиту за порушену вимогу погодження тюнінгу з банком останній може вимагати від позичальника лише те, що вказувалося в договорі за це порушення.

Наостанок зазначимо, що все це стосувалося лише ремонтів і тюнінгів, які збільшують вартість предмета застави. Дії, що зменшують вартість застави, підпадають під визначення «пошкодження чужого майна» і караються як кримінальним кодексом, так і санкціями від страхових компаній, які обслуговують заставу (санкції прописуються в договорі між СК і позичальником). Та й у будь-якому договорі застави будь-який банк прямо забороняє такі дії. До речі, є неприємний нюанс і в разі збільшення ринкової вартості застави внаслідок ремонту (навіть дво-триразового збільшення): якщо, не дай Боже, справа йде до стягнення застави і продажу її на торгах, банк не зобов’язаний відшкодовувати колишньому позичальнику вкладені ним у предмет застави кошти.

То що ж можна?

Це була теорія, а тепер переходимо до практики. Як уже зрозуміло, у більшості випадків документом, у якому зазначені права позичальника щодо ремонту/тюнінгу застави, є лише договір застави з банком - жоден закон не регулює цю тему детально. При цьому вивчення ринку показало, що кожен банк індивідуально прописує можливості позичальника «працювати» із заставою. При цьому в різних банках умови можуть відрізнятися.

«Позичальник має право користуватися заставним майном за його цільовим призначенням, - пояснює Наталія Мацієвська, начальник управління кредитної політики Platinum Bank. - Це означає, що власник квартири проживає в ній, робить ремонт. Для здійснення ремонту, що не тягне за собою змін технічного плану нерухомості, дозвіл банку не потрібен. У випадку з авто власник їздить на своїй машині, куди йому необхідно, зокрема за кордон, ремонтує авто, тюнінгує. На тюнінг дозвіл банку не потрібен, якщо інше не передбачено договором. Якщо при зміні певної частини машини необхідно міняти техпаспорт, то тут потрібен дозвіл банку. Власникові потрібно отримати дозвіл заставодержателя (кредитора) для здавання в оренду, проведення перепланування, реконструкції будинку (наприклад, добудови нових приміщень), для переведення в нежитловий фонд або зміни цільового призначення використання землі».

Ще один банк - VAB Банк - описав нам те саме, але суворішими інтонаціями, що виходять від директора з роботи з проблемними активами Станіслава Людкевича: «Позичальник має право використовувати заставну квартиру, авто лише за цільовим призначенням, утримувати заставний об’єкт у належному стані, що включає своєчасне проведення планового ремонту, усунення незначних пошкоджень. Позичальник не може здійснювати перепланування, змінювати цільове призначення об’єкта, а що стосується автомобілів, то позичальник без дозволу банку не може, наприклад, встановлювати газове обладнання, вносити інші конструктивні зміни». Також позичальник до остаточної виплати кредиту не може без дозволу банку видавати довіреність на заставний автомобіль третім особам».

А от Плюс Банк, який активно кредитує автомобілі, вустами директора департаменту автомобільного кредитування Олександра Кушлика розписав численні нюанси. З’ясувалося, що згода Плюс Банку не буде потрібна позичальнику, «якщо тюнінг спрямований на збільшення вартості автомобіля без внесення певних змін до конструктивних елементів автомобіля, які вимагають видачі нового свідоцтва про реєстрацію транспортного засобу (зміна кольору автомобіля, встановлення газового обладнання). Встановлення ж нестандартних колісних дисків, тонування вікон автомобіля, встановлення аеродинамічного обважування, встановлення мультимедійних систем і так далі погодження з банком не потребують. Крім того, - продовжує Олександр Кушлик, - тюнінг має відповідати вимогам, викладеним у договорі страхування транспортного засобу».

Отже, коротко підсумовуючи, можна сказати, що загальним правилом є недозвіл без згоди банку такого тюнінгу, який вимагає заміни техпаспорта, а також такого ремонту, який теоретично вимагає заміни реєстраційних даних житла. В інших загальних випадках тюнінг/ремонт дозволяється без погодження. Що ж до випадків, які підпадають під погодження, то отримати його, за словами представників банків, нескладно: цілком природно, що банк не буде сильно противитися збільшенню вартості застави.

Ваші дії та дії банку

Що робити позичальнику, який хотів би з предметом застави зробити ремонт/тюнінг саме такого роду, що має погоджуватися з банком. «Потрібно звернутися з письмовою заявою до банку-кредитора. Для позитивного результату потрібно показати банку дозвільну документацію на перепланування від відповідних органів. Відповідь банку готується до 30 календарних днів», - пояснює Наталія Мацієвська.

«У заяві банку потрібно просити про внесення змін до реєстраційних документів, оскільки, крім усього іншого, такі зміни можуть вимагати внесення змін до кредитного договору та/або договору застави (або інших кредитних документів) залежно від кожного конкретного випадку. Як правило, банком видається довідка про згоду на заміну свідоцтва про реєстрацію транспортного засобу», - уточнює Олександр Кушлик.

Нарешті, Станіслав Людкевич до вищесказаного додав, що звертатися з такою заявою потрібно не до будь-якої філії мережі банку, а лише у відділення, яке оформляло кредит.

Ще одне важливе питання стосується частоти контролю банку за заставним майном, особливо квартирами (адже якщо контроль украй рідкісний, то ремонт важко виявити). Точну числову відповідь було отримано лише в Плюс Банку - за словами Олександра Кушлика, частота таких перевірок, як правило, регламентується внутрішніми нормативними документами банку, але має відбуватися не рідше ніж раз на рік. Крім того, можливі позапланові перевірки з боку банку, як правило, у випадках виникнення простроченої заборгованості.

А для порушників прописаної в договорі вимоги про погодження з банком ремонту/тюнінгу є свої санкції. Причому це лише в кращому разі може бути штраф. А швидше за все банк вимагатиме негайного повернення кредиту або стягнення застави в разі неповернення. При цьому кредитна історія позичальника поповниться негативним епізодом - який у світлі створення бюро кредитних історій може обмежити громадянинові й подальше кредитування в інших банках.

Що ще можна/не можна робити із заставою

Як фінальний акорд вкажемо на такі близькі до нашої теми питання, як комерційне використання заставної квартири чи приватного легкового автомобіля або питання участі заставного авто у спортивних змаганнях, що несуть певні ризики. Останнє питання банки цікавить дуже мало - це прерогатива страхових компаній.

На використання заставної легковушки як таксомотора, за словами співробітників банків, частина страхових компаній дивиться позитивно, частина негативно - думка страховиків тут залежить і від марки машини, і від регіону передбачуваного використання, і навіть від вартості страхування в цій СК; самі банки зазвичай нічого проти не мають. Нарешті, здавання заставної квартири в оренду (природно, за відповідного дозволу банку) нічим не обмежується і мало не вітається банком (адже позичальник-орендодавець має від оренди явний постійний дохід, банку це подобається).

Що ж до використання житла під офіс чи магазин, то це вимагає заміни реєстраційних даних житла з боку БТІ та місцевих органів влади (виведення з житлового фонду); за наявності таких змін банк із ними погодиться; в іншому разі таке використання житла заборонене законом.

Автор: Олег Кочевих. Джерело: Простобанк Консалтинг.