Ціни на нерухомість падатимуть

Матеріал 2007 року.

Надії гравців ринку нерухомості на його осіннє пожвавлення та відновлення зростання цін безпідставні. Зниження цін на житло, що почалося у 2007 році, наступного року не лише триватиме, а й, можливо, прискориться.

Зростання цін на нерухомість припинилося наприкінці 2006 - на початку 2007 року одночасно в багатьох державах. Зокрема, у США, Росії та Україні. Потім стартував процес зниження цін.

Щоправда, як у Росії, так і в Україні одразу знайшлося чимало охочих спотворити реальну картину. Інвестори в союзі з будівельниками та посередниками організували потужну кампанію з дезінформації населення. У російські й українські ЗМІ регулярно вкидалися матеріали різних експертів із прогнозами про відновлення зростання вартості нерухомості з весни, потім - із літа, потім - з осені.

У США така інформаційна «гра» велася не так активно. Там на американців одразу виплеснулася шокуюча для багатьох інформація про різке подешевшання будинків і квартир в окремих містах. «Америка захлинулася відібраними в позичальників будинками й квартирами. Уже з’явилися оголошення з просто казковими пропозиціями: наприклад, конфіскований будиночок у Вашингтоні з двома спальнями та ванною кімнатою можна придбати всього за $10 тис.» - повідомлення такого роду заповнили американську пресу на початку нинішнього року, після того як стартувала криза на ринку іпотеки. Про те, що лише за один березень збанкрутували сотні тисяч американців, які вклали гроші в нерухомість, розповідали практично всі ЗМІ в США.

Проте не самі лише журналісти доносили об’єктивну інформацію щодо цього до громадян Сполучених Штатів. Точні показники оприлюднювалися й авторитетними експертними організаціями. Так, ще влітку нинішнього року було опубліковано індекс S&P/Case-Shiller, який є індикатором цін на житло у 20 найбільших містах США. Згідно з цими даними, вартість житлової нерухомості у II кварталі знизилася на 3,2% порівняно з аналогічним періодом 2006 року. А це найбільше падіння за 20-річну історію існування методики розрахунку зазначеного індексу.

Зараз в Україні та Росії спостерігається чергова інформаційна хвиля пророцтв про прийдешнє подорожчання нерухомості. У Росії «розпочате» або найближчим часом очікуване зростання цін пояснюють закінченням сезону відпусток, а в Україні «кивають» ще й на завершення виборчої кампанії. Тепер, мовляв, усі кинуться (уже кинулися) купувати собі житло, і з цієї причини ціни рушать (уже рушили) угору.

Однак, знову ж таки, ці відомості не відповідають дійсності. Наприклад, деякі російські експерти днями повідомили, що розгорнута в низці ЗМІ піар-кампанія про початок зростання цін на московську житлову нерухомість не знаходить практичного підтвердження. Навпаки, за третій тиждень жовтня ціни пропозицій житла на вторинному ринку в Москві знизилися одразу на 0,8%, причому не в рублевому, а в доларовому вимірі.

В Україні дуже схожа ситуація. Численні видання рясніють яскравими заголовками про розпочате зростання цін на нерухомість у Києві та інших великих українських містах. Дуже активно використовуються й гасла з метою провокаційного психологічного впливу, на кшталт: «купувати житло вигідніше за все саме сьогодні», «у 2008 році ціни на нерухомість злетять на 40%» тощо.

Набагато рідше в українських ЗМІ трапляються публікації з об’єктивними оцінками сьогоднішніх процесів на ринку нерухомості. Наприклад, про те, що кількість продажів будинків і квартир, як у столиці, так і в інших містах порівняно з 2006 роком різко скоротилася. Або про те, що справжня ціна реалізованого житла набагато менша, ніж початково запитувана продавцями.

Але така інформація все ж з’являється. Вона свідчить про те, що ціни на житло в Києві та інших містах України у 2007 році помітно знизилися - на 10-15%. І є вагомі передумови до того, щоб подешевшання нерухомості тривало й наступного року.

Те, що ціни на житло в Україні до початку 2007 року - після приблизно 60-відсоткового зростання за 2006 рік і десятикратного з 2000 року - досягли захмарних, необґрунтованих з погляду економіки розмірів, усім відомо. Середня ціна квадратного метра в столиці наблизилася до позначки в $2,5 тисяч. Водночас за даними Європейської асоціації ріелторів (CEPI) житло, наприклад, у Відні та Будапешті коштує зараз €700-800 за 1 кв. м. А в більшості інших європейських столиць (крім Лондона, Копенгагена, Парижа, Мадрида, Стокгольма та Люксембурга) у містян є доступ до житла дешевше за €2 тис. за 1 кв. м. При цьому, якщо в столицях країн Європи мінімальна ціна квадратного метра близька до середньомісячної зарплати, то в Києві це співвідношення наприкінці 2006 року сягнуло майже 10 до 1.

Головною причиною стрімкого подорожчання нерухомості в Україні (та в Росії) останніми роками стало активне входження на цей ринок приватних осіб і комерційних структур, зокрема й зарубіжних, які купують будинки й квартири з метою вигідного вкладення коштів. Природно, що чим більше додавалося таких покупців, тим вище піднімалися ціни. Мало того, «спритники» побачили, що зростання цін набагато перевищує іпотечні ставки, і почали залучати позики в надії непогано заробити - не надто напружуючись.

Таким чином, на ринку нерухомості вибудовувалася фінансова піраміда, якій судилося рано чи пізно обвалитися. І саме потрясіння на ринку іпотеки в США в лютому-березні нинішнього року стали передвісником закономірного фіналу.

Потім - у серпні-вересні - криза перекинулася і на Європу. Найвиразніше вона виявилася в сумній долі (банкрутстві) п’ятого за величиною іпотечного банку Великої Британії Northern Rock. Чималі проблеми в банківському секторі позначилися також у Німеччині, Франції та Швейцарії.

Нещодавні публікації звітів американських компаній за III квартал ще більше посилили паніку. Особливо приголомшила фінансистів звістка, що збитки одного з найбільших американських інвестбанків Merrill Lynch перевищили очікувані й становили $7,5 мільярда. Раніше повідомлялося, що з тієї самої причини Bank of America втратив $4 мільярди.

У зв’язку з усіма цими труднощами об’єднана економічна комісія конгресу США зробила дуже невтішний прогноз і на 2008 рік. Зокрема, що через кризу ринку житла вартість американської нерухомості знизиться на суму від двох до чотирьох трильйонів доларів, а кількість неповернень за кредитами торкнеться у США близько двох мільйонів будинків.

Природно, усі фінансові організації світу тримають руку на пульсі й адекватно реагують на кризу, що відбувається. У зв’язку з чітко окресленими ризиками за іпотекою, у секторі житлового будівництва та взагалі у сфері нерухомості звідти активно виводиться капітал і переноситься в інші галузі. Зокрема, в нафтовий і газовий сектори, і традиційно - у дорогоцінні метали, що й сприяє нинішньому рекордному зростанню цін на нафту й золото. До речі, інвестори не поспішають спрямовувати гроші на ринки чорних і кольорових металів, оскільки вони, як вважають багато аналітиків, також досить «перегріті» на сьогодні.

Тому зараз на ринках нерухомості в Україні та Росії відбувається те, чого слід було очікувати: «мильна бульбашка» почала здуватися. Кількість продажів житла різко скоротилася у зв’язку з тим, що спекулянти покинули «небезпечну зону». Населення не може купувати квартири й будинки за такими величезними цінами, до того ж у зв’язку зі світовою кредитною кризою грошові ресурси подорожчали, і іпотечні ставки у валюті почали зростати. Очікувати слід і подальшого здешевлення житла - доти, доки доходи громадян не підвищаться настільки, що їм стане «по кишені» придбання будинків і квартир.

У Росії тенденція до здешевлення нерухомості може дещо відстрочитися у зв’язку з підвищенням цін на нафту. Приплив «шалених» нафтодоларів став у перші роки нинішнього тисячоліття одним із чинників, що сприяли зростанню цін на нерухомість у Москві та інших великих містах Росії - мільйонери й мільярдери, які з’являються як гриби після дощу, поспішали обзавестися там житлом та офісами. Зараз ціни на нафту показують нові й нові історичні максимуми, і це на якийсь період може навіть призвести до відновлення зростання цін на житло.

В Україні ж приводів і, тим більше, причин для призупинення падіння цін на житло - щонайменше на 2008 рік - немає взагалі. Тому наступного року слід очікувати продовження наявної нині тенденції та розраховувати на здешевлення квартир і будинків ще на 15-20%.

Але це «спокійний» сценарій. Події ж мають досить високі шанси розвиватися й різкіше. Багато як вітчизняних, так і зарубіжних експертів передрікають у 2008 році (і в 2009) значне зниження темпів економічного зростання та високу інфляцію в Україні. Стрімке підвищення цін призведе до ще значнішого, ніж у 2007 році, темпу зростання імпорту й, навпаки, до погіршення ситуації з експортом. Крім того, з січня 2008 року неодмінно підвищиться ціна на газ (імовірно, до $160-180 за 1 тис. куб. м), а з другого півріччя, можливо, він подорожчає ще більше (до $200) - що погіршить негатив.

Усі ці чинники призведуть до дуже великого зростання від’ємного сальдо зовнішньої торгівлі. І якщо при цьому внаслідок світової кредитної кризи (і продовження політичних негараздів в Україні?) ще й зменшиться приплив у країну доларів та євро у вигляді інвестицій і позик, то Нацбанк буде змушений витрачати валютні резерви, а гривня почне девальвувати. У разі ж ослаблення гривні ціни на нерухомість (у доларах) просто обваляться - удвічі, а може, й більше. Показова в цьому плані ситуація 1998-1999 років, коли долар зміцнів більш ніж у 2,5 раза, а житло подешевшало до початку 2000 року приблизно на 50%. Зараз обвал на ринку житла може бути сильнішим за рахунок того, що ціни досягли жахливих висот - чого не було напередодні фінансової кризи 1998 року.

Звичайно, такий хід розвитку подій в Україні виявиться дуже болісним для банків і будівельної галузі, а також для всієї економіки загалом. Проте він цілком імовірний, якщо не в 2008 році, то трохи пізніше.

Автор: Юрій Глухов. Джерело: «Главред».