Купівля та оренда житла: ціни в березні

Матеріал 2009 року.

Сподівання продавців «вторинки» на те, що напередодні весни буде традиційний сплеск попиту й ціни перестануть сповзати вниз, тануть, як сніг. Проте ринок, який із настанням кризи став схожим на зомбі - живий труп, - почав ворушитися: «подекуди в нас подеколи» щось купують. Що саме, за скільки й чого нам чекати найближчого місяця, «Сегодня» з’ясувала за допомогою фахівців-рієлторів.

Ціни втримаються

«Стали непогано купувати 1-2-кімнатні, причому не найжебрацькіші «гостинки» й «хрущовки», а панельки 80-90-х років, - стверджує директор АН «Аякс» Борис Єгізарян. - Гарну «однушку» за $50 тис. і «двійку» за $70 тис. уже непросто знайти. Люди, які накопичили гроші або зуміли забрати банківські вклади, беруть житло для себе або з метою капіталовкладення. Продавці підбадьорилися, тому в березні здешевлення не буде. Якщо банки відновлять іпотеку й побільшає покупців, продавці спробують навіть підняти ціни. Але якщо житлових кредитів немає - «привіт»: з квітня знову піде спад попиту й цін».

Хтось сумнівається, що буде «привіт»? Банкам зараз не до видачі нових іпотечних кредитів - їм би за попередніми платежі вибивати (багатьох позичальників криза зробила жебраками), та самим у трубу не вилетіти.

«Пішли покупки в нижньому ціновому сегменті: беруть 1-кім. по $40-50 тис., 2-кім. по $60-70 тис., а от 3-кім. навіть по $90-100 тис. майже нікого не цікавлять, - констатує директор АН «С.І.Т.» Едуард Бразас. - Очікуваного пожвавлення ринку немає, угод у 10 разів менше, ніж було у 2008-му - до 200 на місяць по Києву. І в березні активності не буде. Але для подальшого падіння цін я причин не бачу: усе погане вже сталося. Раджу покупцям брати зараз, торгуватися, але… на найдешевших квартирах вам не поступляться».

Неправда, ми перевірили - поступаються $1-3 тис. і на найдоступніших 1-2-кімнатних. А щодо «поганого» - криза, як серпантин, ще не розкрутилася, і кінця їй, даруйте на тавтологію, до кінця року не передбачається. Отже…

Ціни впадуть!

Директор АН «Золотий ключ» Сергій Степанюк розповів: «Попит справді з’явився, але тільки на найдешевше житло - є угоди по «однушках» вартістю $50 тис. На них можна виторгувати до $2 тис., а от на «двійці» за $70 тис. поступляться $3-5 тис., на «трійці» за $100 тис. - $6-8 тис. І це не межа: пропозиція на порядок вища за попит, ціни падатимуть».

Віктор Несін, директор АН «Кварт-сервіс», каже: «Раніше за іпотекою купували 70% квартир, а зараз - нуль, банки позик не дають. І навряд чи кредитування відновиться найближчого півріччя. Громадяни-покупці з готівкою забезпечили миттєве пожвавлення мертвого ринку - показово, що в БТІ, яке видає довідки-характеристики на житло, знову з’явилися черги. Проте ця хвиля покупців скоро відхлине, і що далі? Більшість людей вичікує, і вони мають рацію - думаю, вартість усієї «вторинки» в березні впаде ще на 10%. Отже, щонайменше, 1-кім. підуть по $40 тис., 2-кім. - по $60 тис., 3-кім. - по $80 тис. Можливо, це й стане нижньою точкою падіння цін. Багатьох власників налякало різке здешевлення житла, вони зняли його з продажу в надії, що криза скоро закінчиться й ціни знову підуть угору».

Ой, фантастика! Кінця-краю кризі поки не видно. І ринок-зомбі потроху оживатиме, лише якщо продавці продовжать помірковувати апетити хоча б на 5-10% на місяць.

Найдешевші

Більшість «демократичних» варіантів пропонують у хрущовках, зате можна виторгувати ще $1-2 тисячі.

1-кімнатні

• $27 тис. Солом’янський р-н, вул. Новополєва, 19/13,5/4 кв. м
• $28 тис. Оболонський р-н, вул. 8 Березня, 20/12/5 кв. м
• $30 тис. Дніпровський р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м

2-кімнатні

• $48 тис. Деснянський р-н, вул. Мілютенка, 45/30/7 кв. м
• $50 тис. Деснянський р-н, пр. Маяковського, 50/28/8 кв. м
• $52 тис. Дніпровський р-н, вул. Красноткацька, 42/29/6 кв. м

3-кімнатні

• $65 тис. Дніпровський р-н, вул. Тампере, 55/44/7 кв. м
• $67 тис. Оболонський р-н, вул. Героїв Дніпра, 72/52/8 кв. м
• $69 тис. Шевченківський р-н, вул. Краснодарська, 62/41/7 кв. м

Новобудови: забудова обернеться різким здешевленням

Новобудови - у комі: до кінця 2008-го було заморожено 60% будинків, а сьогодні - уже 90%. Забудовникам - півбіди: не закінчать, так законсервують до кращих часів або взагалі кинуть. А як людям, які вклали свої кровні в такі «руїни»?

Щоб забезпечити добудову будинків, готових на 70% і більше, Кабмін виділяє 3 млрд грн (навіть за скромними оцінками Мінбуду потрібно 14 млрд). Післязавтра цей пиріг - точніше, пиріжок - на засіданні КМ ділитимуть між будівельними компаніями.

«Не вірю, що цей мізер пожвавить будови й що повернеться довіра людей, які обпеклися на вкладеннях у заморожені будинки, - резюмує директор консалтингової компанії Building&Live Development Віктор Распутний. - Зараз майже нічого не будується й не продається. І не буде, доки не відновляться іпотечні кредити й люди не переконаються, що будинки здаються в експлуатацію. Але цього року не побачимо ні кредитів, ні масового завершення будов: «первинка» залишиться мертвою».

Цікаво, що забудовники майже не знижують вартість «метрів», при тому що покупців у них - кіт наплакав. «Явочним порядком можна домогтися знижки 10-15%, але тільки на квартири в будинках економкласу, а не в «елітці», незважаючи на майже нульовий попит, - каже керівник інвествідділу консалтингової фірми «НовоБудова» Дмитро Колісник. - Але за будь-яких знижок я не раджу купувати житло в будинку з готовністю менш як 90%, інакше величезний ризик, що його буде заморожено».

«Тільки в зданих будинках можна купувати квартири, - вторує провідний фахівець консалтингової компанії «Канзас» Денис Морозов. - І не дорожче ніж по $1000/кв. м: забудовники цілком можуть знизити ціни на 20-30%, зважаючи на те, що будматеріали й робоча сила з початку кризи подешевшали в 1,5 раза. Утім, і за такої ціни в умовах масового безгрошів’я та відсутності іпотечних кредитів будуть лише поодинокі покупки».

«А сьогодні й купувати нічого, 1-2-кім. квартир на продаж у готових будинках економкласу практично немає, - стверджує директор девелоперської компанії Slav-Invest Мілан Паєвич. - Цього року не відбудеться розморожування об’єктів: навряд чи уряд реально виділить на них гроші. Як наслідок, побачимо серйозний дефіцит такого житла, і ціни на нього не знизяться».

Незалежний аналітик Ярослав Цуканов заперечує: «Хай будівельники не лякають дефіцитом - на 1,5-2 роки охочим вистачить квартир, які продають власники в уже зданих нових будинках. І ціни у приватників зазвичай нижчі, ніж у будівельників. А останнім, думаю, доведеться їх різко опустити, до $700-800/кв. м. Так, це лише трохи вище за собівартість, що знизилася завдяки здешевленню будматеріалів і робочих рук до $500-600, але тільки такий «демпінг» в умовах кризи зможе привабити покупців».

Земля за півціни майже нікому не потрібна

Два моменти нещодавно здивували автора цих рядків. Перший - у вагонах метро з’явилася купа піратським чином розклеєних оголошень, що пропонують купити ділянки під житлове будівництво: мабуть, з продажами зовсім погано, якщо до цього дійшло. Другий - статистика, виходячи з якої в лютому на Київщині ділянки подешевшали лише на 3-8%, тоді як вартість квартир на «вторинці» впала на 10%: виходить, земелька опирається кризі сильніше, ніж житло. Де ж істина?

Можуть обдурити

«Сьогодні цей специфічний товар мало кому потрібен, - зітхає віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко. - Люди консультуються, придивляються до цін, але реальних угод укладаються одиниці, і майже виключно - за «гарячими» ділянками, власникам яких у пожежному порядку потрібні гроші на погашення кредиту, вирішення сімейних чи бізнес-проблем. Тому вони часто скидають початкову ціну у 2-3 рази.

Я думаю, номінально в березні вартість наділів у 10-50-кілометровій зоні від Києва зменшиться на 15-20%, проте це показник умовний, у більшості випадків дадуть набагато більші знижки. І земля котитиметься з гори, доки банки не відновлять іпотечне кредитування. Але: почнуть вони з видачі позик на «вторинне» житло, потім - на квартири в новобудовах і лише наостанок - на ділянки під забудову. Тож черга до них цього року точно не дійде, а оскільки «зайві» готівкові гроші є в небагатьох, кількість покупок прагнутиме нуля.

Якщо ви все-таки вирішите стати «поміщиком», по-перше, раджу не поспішати - до літа побачите в 1,5 раза менші ціни. А по-друге, хочу попередити: у цей непевний час напевно з’явиться маса шахраїв, які покажуть вам дивну ділянку поблизу річки чи лісу, зі зручним виїздом на трасу, ви купите… але насправді не її, а клаптик землі в чистому полі. Або межі наділу вкажуть невірно: ви збудуєте будинок, а потім виявиться, що - на території сусіда, і доведеться його зносити. Щоб не осоромитися, наймайте спецфірму, яка має ліцензію Укрземресурсів, що за невелику плату (до 1000 грн) «прив’яже» ділянку до місцевості й видасть акт погодження земельних меж».

Інвестиції «від Буратіно»

Провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький прогнозує, що за березень земля під Києвом упаде в ціні на 10%, але погоджується, що в перелічених «попереднім промовцем» випадках її можна буде купити за півціни, а то й за третину.

«З таким торгом, якби були вільні гроші, я б узяв для себе ділянку як об’єкт інвестиції, - каже експерт. - І саме віддалену на 30-50 км від столиці: там вибір великий, на відміну від близьких до Києва районів, а ціни на порядок нижчі - по $500-700 за сотку можна знайти чудовий варіант. В умовах, коли до банків довіри немає, це розумне довгострокове вкладення грошей: через 3-5 років цю землю напевно можна буде продати у 2-3 рази дорожче».

А от я б, зізнаюся, остерігся від такої інвестиції в дусі Буратіно: мовляв, закопай свої золоті на Полі чудес і чекай, доки виросте дерево, всіяне дукатами. Мої сумніви зміцнив уже згаданий віце-президент Земельного союзу України Руслан Вдовенко, який вважає, що від такого вкладення в найближчі роки не лише ніякого доходу не отримаєш, а й збитки можеш зазнати. Якщо криза триватиме і цього, і наступного року, вартість землі впаде в рази, а після закінчення лихоліття повертатиметься на вихідні позиції дуже повільно - не факт, що й за п’ятирічку повернеться. Та до того ж земля - товар не дуже ліквідний, доки знайдете покупця, може не один рік минути. А витрати сил, нервів і часу на демонстрації покупцям… Словом, гра не варта свічок.

«Бідняки»-особняки

За час кризи багато котеджів в околицях столиці подешевшали більше, ніж київські квартири. Кількість таких «бідняків»-особняків швидко зростає. І не дивно, здебільшого їхні власники - підприємці середньої руки, які терміново позбуваються будинків із різних причин: бізнес не склався, банк на розвиток справи кредит не видав або ж нічим погасити іпотечну позику. Ось чому такі хороми часто продаються нижче собівартості, становлячи гідну альтернативу «первинці» в котеджних селищах.

Отже, придивімося до цін. Просторий (250 кв. м) будинок у Новопетрівцях віддають за $160 тис. - у 2-2,5 раза дешевше, ніж він коштував до кризи. Щонайменше втричі порівняно з вереснем «всохла» ціна особняка в Гореничах - $140 тис. за 320 «квадратів». А ось і старий знайомий - котедж у Віті-Поштовій (230 кв. м), який «висить» уже 2 місяці, хоча ціна впала зі $140 до $130 тис. - це у 3-4 рази менше докризової.

Цікаво, чи підуть на аналогічний «демпінг» забудовники котеджних селищ? «Думаю, так, - каже незалежний аналітик Руслан Кізлайтіс. - Якщо не продаєш котедж за рік, то втрачаєш $400/кв. м на його охороні й обслуговуванні. І, оскільки зараз котеджі майже не беруть, забудовники будуть змушені для пожвавлення попиту скинути ціни у 2,5-3 рази - до $600-700/кв. м».

Йому заперечує провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький: «Не думаю, що забудовники таких селищ масово знижуватимуть ціни, оскільки їхнє головне надбання - земля в зручному місці, а не самі будинки. Просто будуть менше будувати й продавати, доки не закінчиться криза».

Оренда: найдоступніша - по $200, а буде й по $120

Тисячі квартир місяцями «висять» на ринку в марному очікуванні покупців. Зневірившись їх продати або не бажаючи віддавати за безцінь, багато господарів перемикаються на здавання в оренду - мовляв, переживемо кризу, дочекаємося нового сплеску попиту - а вже тоді зірвемо куш на продажу. За даними незалежного порталу «Нерухомість», лише за минулий тиждень кількість квартир, що здаються, зросла на 7,5%. Проте за такого лавиноподібного зростання пропозиції, як ми переконалися, «тарифи» на «метри», що знімаються, залишилися на рівні січня. Зате з’явилося набагато більше недорогих «хатинок». Відібравши кілька варіантів, «Сегодня» зв’язалася з рієлторами, які представляють інтереси власників, і попросила їх спрогнозувати, що буде з цінами навесні.

$200 = 1600 грн. Брокер з АН «Практика ріелті» Олександр Поляков відверто розповів, що 29-метрова «однушка», яка проходить через нього, - не ахти: ремонт по ній плаче, меблів немає. Зате доречний торг у межах 100-200 грн. «Попит порівняно з груднем помітно впав, добре, якщо на тиждень поселиш 1 квартиру, - відверто каже фахівець. - І все ж, мені здається, навесні оренда не подешевшає: усі новобудови стоять, «вторинка» майже не продається - люди залишаться квартирозйомниками». Помічаєте суперечність? Нехай навіть не меншає мешканців, але за зростаючої пропозиції та падаючого попиту навряд чи господарі встоять - доведеться їм у боротьбі за клієнтів іти на поступки.

$220. Виставлена за валюту 40-метрівка, за словами рієлтора І. з АН «Вогні Троєщини», - просто казка: чудово мебльована, з TV, холодильником, інтернетом. «Торгуватися завжди можна, особливо якщо господар уже втомився від переглядів, але причин для масового здешевлення я не бачу, - каже брокер. - Почнуть повертатися з-за кордону українці, які втратили там роботу, навесні в Київ потягнуться будівельники, якщо будови пожвавляться: попит на оренду зросте».

Аргументи не витримують критики. Заробітчани - здебільшого вихідці із Західної України, задля чого їм до Києва їхати, де з роботою теж напруга? Та й будови навесні вже точно не пожвавляться, у кращому разі - восени.

$234 = 1800 грн. Цікаво, що брокери обох квартир, виставлених за таку ціну (одна - «повна начинка», інша - майже порожня), виявилися однодумицями. Валентина Гурняк з АН «Грааль-Р» каже: «Пожвавлення немає і не передбачається. Багато квартир по 2 місяці «висять», господарі втрачають гроші. Нікуди їм діватися: поступатимуться, я думаю, - на третину від заявленої ціни». «Попиту мало, і грошей у людей дедалі менше, тож, вважаю, за весну оренда подешевшає в середньому на 30-40%. З’являться квартири й по $120», - гадає Неля І. з АН «Фенікс-2000».

Джерело: ua.ners.ru.