Скільки коштує однокімнатна квартира в Києві

Матеріал 2009 року.

Ми поекспериментували з продажем квартири. Виставили «однушку», адже 1-кімнатні зараз - найбільш затребувані, 3/4 угод проходить саме за ними. Переслідували мету дізнатися, яку реальну суму за неї можна взяти, до того ж у максимально стислий строк, пише газета «Сегодня».

Піддослідним кроликом стала квартира в Дніпровському районі, на Дніпровській набережній, 11-а. Автор прожив у цій 9-поверховій панельці багато років і знає її як облуплену. Помилуйтеся на товар: загальна площа - близько 33 кв. м, житлова - 18, кухня - 6.

Роздільний санвузол обкладено простеньким кахлем 10 років тому, тоді ж совкову сантехніку замінено польською, балкон засклено й обшито вагонкою. Косметичному ремонту - 3 роки. Ціну визначили за аналогією з подібними «хатками», вийшло близько $50 тис. Навколо цієї «пічки» ми й танцювали - занижували ціну і завищували. Заодно з’ясували, яку мзду з покупців беруть брокери (адже продавці їм, як і раніше, нічого не платять), бо від цього залежать кінцева вартість і конкурентоспроможність житла. Надутими виявилися чутки про те, що посередники стали вимагати за пошук дешевого житла винагороду в 6-10%. Виступивши в ролі і продавців, і покупців, ми переконалися, що рієлтори задовольняються колишніми 3-5% комісійних.

$50 тисяч: уже є покупці!

Виставивши описану «однушку» за $40 тис., я наштовхнувся на підозри посередників-рієлторів, що з цим житлом справи негаразд. Мене стали запитувати, чи в порядку документи, чи не зроблено незаконного перепланування, чи не було пожежі або залиття сусідами. Були й припущення, що виникли труднощі з поверненням кредиту. Втомився виправдовуватися за всіма пунктами «звинувачень». А потім - відхрещуватися від брокерів, які ревно пропонують свої послуги. Словом, мене буквально змусили підняти ціну до $45 тис. Але й тут рієлтори дивувалися: чому хочете продешевити, адже «однушка» - повноцінна, не гостинка?

Така позиція рієлторів пояснювана: їхній заробіток - це відсоток від угоди, і чим дорожче коштуватиме квартира, тим більше вони отримають на руки. Та й поява недорогих пропозицій потягне вниз і ціни на решту житла, а отже, й рієлторські заробітки. Тож причина сьогоднішнього зростання цін на 1-кімнатні квартири - не лише в пожвавленні попиту та стабілізації курсу долара, а й у тому, що рієлтори переконують продавців підвищувати ціни до рівня середньоринкових. Щоправда, коли я вигадав легенду про те, що квартира дісталася мені за заповітом і я боюся, що обділений брат спробує відхопити свою частку спадщини, в агентствах нерухомості погодилися з тим, що такий «дах» треба якнайшвидше продавати, а отже, виставляти нижчу ціну. За $45 тис. обіцяли продати її всього за 2-3 дні. «Однушки» за такою ціною, за словами рієлторів, ідуть миттєво, тому в решті випадків мені радили підняти ціну щонайменше на $5 тис., тобто до $50 тисяч, запевняючи, що на мою квартиру вже є покупці. «Завтра приїдемо до вас на перегляд, а післязавтра оформимо договір купівлі-продажу», - рефреном лунали їхні запевнення.

$55 тисяч: за два тижні впораємося

Апетит приходить під час їжі. Ось і я почав просити за свій непоказний товар $55 тисяч. Знову ж потрапив в обійми рієлторів, хоча дзвонив за «приватними» оголошеннями, які, як дятел, «клював» зі стовпів, вишукував у газетах та інтернеті. Але… вони теж приводили в агентства нерухомості або до брокерів-одинаків. Лише двічі вийшов на прямих покупців, та й тих налякав пропозицією терміново оформити угоду. Професіоналів же вимога продати з льоту не бентежила. Типова відповідь: за два тижні впораємося, якщо документи на житло в порядку.

Неприємний осад залишила низка спроб звести мене на ексклюзивний продаж. Мовляв, ми не хочемо наввипередки з конкурентами продавати вашу квартиру (ха-ха, зараз будь-які агентства хапаються за все, що їм перепаде). Якщо ж ви укладете з нами ексклюзивний договір, ми дамо рекламу (я і сам можу її тиснути в газетах безкоштовних оголошень і на сайтах нерухомості) і забезпечимо супровід у вигляді виїзду брокера на перегляди в зручний для вас час (а навіщо, власне, він мені потрібен у незручні години?). А ще я мав би оплатити рекламу в спецвиданнях і «з доброї волі» віддячити брокерові, подарувавши йому $100-200, якщо він влаштує продаж.

Цей «атракціон жадібності» розвінчали інші рієлтори: роботи в хлопців мало, пропозиція дешевого житла впала, ось і намагаються деякі брокери заарканити клієнтів, щоб особисто продати їхні квартири плюс чайові отримати. Зрозуміло - не слід тішитися «ексклюзивом». Навпаки, треба виходити на якомога більшу кількість агентств - тоді імовірніші шанси, що квартира за два тижні піде. Але, зазначимо, гарантії такого термінового продажу всі рієлтори давали лише на словах.

$60 тисяч: давайте краси і знижки

Дуже цікава розмова пішла, коли я замахнувся аж на $60 тисяч. Жоден із брокерів не відмовився виставляти її за цією ціною - а чого відмовлятися, раптом покупець клюне й можна буде зняти з нього до $3000 комісійних? До того ж багато рієлторів запевняли, що ця ціна реальна - мовляв, зараз запитують за квартири по $60 тисяч і на околицях, а у вас - не край світу. Ох і гріє ця інформація душу продавця! Але, зазначимо, жадібній, якою тут виступив автор експерименту, рієлтори вчиняють детальний допит. Вимагають вигадати таку рекламну агітку для житла, щоб потенційний покупець вирішив, що бере «метри» мало не на Рив’єрі. Я, звісно, постарався, та й брехати майже не довелося. Під’їзд - із кодовим замком, двір тихий, поруч дитсадок і дві школи, продуктові магазини й зупинка маршрутки, якою до метро «Лівобережна» - 10 хвилин їзди. Плюс до пляжу на Дніпрі - 5 хвилин пішки, а до озера Тельбін - неквапом 10 хвилин. Природно, змовчав, що дніпровський пляж хронічно засипаний сміттям, а через затори маршрутка до метро може йти і півгодини… Вислухавши й записавши агітку, рієлтори все ж порадили бути готовим поступитися під час торгу $2-3 тисячі від заявлених $60. Це дасть змогу «охмурити» покупців і продати «хатку» протягом місяця.

$2-3 тис. поступляться

Потім ми приміряли на себе шкуру покупця. А раз уже експериментували з продажем «однушки» в Дніпровському районі, то для чистоти досліду з’ясовували, за скільки в цьому ж районі аналогічне житло і скільки господарі поступаються під час торгу. Підтвердилися запевнення рієлторів, що на ринку поменшало недорогих 1-кімнатних квартир. У газетах і на сайтах АН ми часто знаходили по 4-5 дублікатів оголошень про продаж одних і тих самих квартир. Щоб вижити, брокери діляться один з одним базами даних. А якщо комусь із них вдається продати таке «спільне» житло, то ділять і комісійні: у підсумку вони нерідко становлять усього по 1,5% на брата від ціни продажу.

Отже, за свіжовідремонтовану квартиру на Харківському шосе (32/15/7), обладнану душовою кабіною, шафою-купе й вбудованою кухнею, господар запросив $58 тис., але пішов на торг, скинувши $2 тисячі. Стільки ж поступається власник хрущовки (26/15/6) по вулиці Гашека - купити її можна за $48 тисяч. А от власник «однушки» по вулиці Здолбунівській (33/18/6,4) спочатку підвищив ціну на $5 тисяч, до $55, а тепер «подобрішав» до $52 тисяч. Зазначимо, такі знижки сьогодні дають з ходу, заочно, а за особистого перегляду напевно можна домогтися більшого.

Резюме: «однушки» в фаворі

Що мене, «Його величність Продавця», рієлтори мало не за руки хапали - не дивно: борються за виживання, бо дрібні агентства нерухомості зараз лопаються, як мильні бульбашки. Зрозуміло, це їхні проблеми. А наші - «однушок» у продажу поменшало, і вони подорожчали: ще місяць тому пристойну 1-кімнатну квартиру (не гостинку) можна було запросто знайти за $40-45 тис., а зараз ця ціна не червона, а демпінгова. І нарікати в цій ситуації покупцям слід лише на себе: якби не створили ажіотаж, ціни продовжували б падати або хоча б завмерли, як у випадку з 3-кімнатними квартирами, які не користуються попитом, а тому вже протягом трьох місяців їхня червона ціна - $80-85 тис.

Утім, нинішній попит сформували ті, у кого були заначки, і ті, хто зняв депозити. І кількість цих покупців із кожною угодою зменшується. Зважаючи на це, а також на традиційний літній застій, експерти - директор АН «Аякс» Борис Єгізарян і директор АН «Золотий ключ» Сергій Степанюк - прогнозують до кінця літа зниження цін на 5%. Це означає, що середня ціна хороших «однушок» буде не $55 тис., а $52. Якщо враховувати, що поступаються в середньому $2 тис., то орієнтуйтеся на $50 тис.

Автор: Михайло Романцов. Джерело: «Сегодня».